Налог на аренду 5% реален. Вот три вещи, о которых умалчивает отдел продаж.

Откройте любую презентацию по квартире в Тбилиси или Батуми, и вы найдёте одну и ту же строчку, обычно жирным: налог на доход от аренды 5 процентов. Мы тоже её называем, потому что это правда и это действительно хорошо. Большая часть Европы облагает арендодателя по 20, 30, даже 40 процентов. Грузия берёт 5. Это реальное преимущество, и ничего из написанного ниже его не отменяет.

Но брошюра печатает заголовок и останавливается. Три вещи, о которых она умалчивает, это не лазейки и не мелкий шрифт, придуманный, чтобы вас напугать. Это обычная механика того, как налог работает на самом деле, и каждая из них меняет цифру, которую вы реально оставите себе. У консультанта, которому платит продавец, нет причин их поднимать. Нам платите вы, поэтому вот они.

Первое: 5 процентов берутся с валового дохода, а не с прибыли

Это главное, и почти никто не говорит этого вслух. Ставка 5 процентов для жилья применяется ко всему вашему доходу от аренды, без вычетов. По формулировке налогового кодекса в изложении PwC, ставка применяется, "если физическое лицо не делает вычетов из этого дохода". Вы не можете вычесть плату за управление. Не можете вычесть ремонт, комиссию агентства, уборку между гостями, замену мебели, месяцы простоя. Налоговая смотрит на пришедшую арендную плату и берёт 5 процентов со всей суммы.

Для чистой долгосрочной аренды разрыв между валом и чистым доходом невелик, и 5 процентов от вала это всё равно мало. Для посуточной аренды этот разрыв и есть вся суть. Курортная квартира в Батуми может терять от 20 до 35 процентов вала на комиссиях платформ, уборке, белье, коммуналке и управлении ещё до того, как владелец увидит хоть одну тетри. А 5 процентов берутся с суммы до всего этого. Так что ставка честная, но это не 5 процентов от вашей прибыли. На посуточной аренде с большим объёмом услуг это тихо превращается в 7 или 8 процентов от того, что вы реально кладёте в карман. Всё равно дёшево. Просто не та цифра, что на слайде.

Второе: знаменитый статус 1 процент на аренду не распространяется

Каждый экспат, приехавший в Грузию, слышит про статус малого бизнеса: зарегистрируйся индивидуальным предпринимателем и плати всего 1 процент с оборота. Это реально, это отлично, и именно поэтому сюда переезжает множество фрилансеров и консультантов. Поэтому у покупателя недвижимости возникает очевидный вопрос: можно ли провести аренду через режим 1 процента?

Нет. Доход от аренды жилья прямо исключён из статуса малого бизнеса. Вы не можете получать арендную плату по ставке 1 процент и не можете добавить её к обороту малого бизнеса, который уже декларируете. Доход от аренды жилья облагается отдельно, по ставке 5 процентов, и точка. Если агент по продажам или релокационный консультант намекает, что вы можете платить 1 процент с дохода от Airbnb, он ошибается, и об этом стоит знать до того, как строить на этом таблицу.

Третье: заработаете достаточно, и вас принудительно поставят на НДС 18 процентов

Вот потолок, о котором никто не говорит, потому что он бьёт только по успешным. Как только ваш оборот от аренды переходит 100 000 лари за любой скользящий 12-месячный период (около $37 000), вы обязаны встать на учёт как плательщик НДС и начислять 18 процентов НДС сверх налога на аренду. Это не добровольно и считается не по календарному году, а по скользящему окну, так что сильное лето способно его запустить.

Одна обычная квартира до 100 000 лари не дотянет. Но покупатель, за которым на самом деле охотятся брошюры, тот, кто гоняет высокодоходную посуточную аренду в Батуми в пик сезона или держит две-три квартиры, вполне может его перейти. Достаточно около 8 300 лари в месяц арендой, примерно $3 000, на скользящей основе. В тот момент ваша налоговая картина перестаёт быть "чистыми 5 процентами" и становится бизнесом на НДС с обязанностью отчётности и строкой в 18 процентов. Фундамент по-прежнему в порядке. Но тот, кто продаёт вам "портфель" из четырёх квартир с единственной сноской про 5 процентов, продаёт вам налоговую структуру, которую сам не проверял.

Что остаётся правдой и что с этим делать

Ничто из этого не подрывает основной аргумент. Грузия остаётся одним из самых дружелюбных к владельцу рынков региона: 100 процентов фрихолда для иностранцев, отсутствие надбавки для иностранных покупателей, 0 процентов налога на прирост капитала после двух лет владения, быстрая и чистая регистрация и да, 5 процентов базовой ставки на аренду, которой позавидует бóльшая часть Европы. Есть ещё ежегодный налог на имущество около 0,05 до 1 процента от стоимости для владельцев, чей семейный доход превышает скромный порог, ещё одна небольшая строка, которую пропускает тезис "5 процентов это всё, что вы платите".

Честный шаг прост: считайте цифру после всех расходов, а не цифру из брошюры:

• Для долгосрочной аренды заложите полные 5 процентов с вала, и будете близки к истине.
• Для посуточной аренды сначала считайте доходность за вычетом комиссий, затем применяйте 5 процентов и проверьте, не приближается ли ваш годовой вал к планке НДС в 100 000 лари.
• Если планируете держать несколько квартир или вести их как бизнес, поручите структуру грузинскому налоговому консультанту, а не агенту по продажам, ещё до покупки.

5 процентов это одна из лучших ставок на аренду, какие вы найдёте. И это же самая цитируемая и хуже всего объяснённая цифра во всей грузинской презентации. Знание трёх вещей под ней не остановит вашу покупку. Оно остановит покупку по таблице, которая была неверна с первой ячейки.

Источники: PwC Tax Summaries, Грузия, PB Services Georgia, Andersen in Georgia, режим 1%, Global Property Guide, налоги Грузии. Общая информация, не налоговая консультация. Проверьте своё положение у лицензированного грузинского налогового консультанта до вложения средств.