Ваш грузинский ВНЖ больше не разрешение на работу. Реформа 2026 года тихо разорвала цепочку, на которую рассчитывают покупатели.

Есть история, которую иностранные покупатели рассказывают себе про Грузию, и застройщики охотно её поддерживают. Звучит так: купи квартиру, квартира даёт ВНЖ, а ВНЖ позволяет жить и работать здесь. Три звена в одной аккуратной цепочке. С 1 марта 2026 года среднего звена больше нет.

Это не изменение цены и не новый проект. Это изменение того, что именно разрешает ваш ВНЖ, и это та мелкая печать, которая никогда не попадает в рекламный буклет. Если вы пассивный арендодатель, живущий за границей, вас это почти не касается. Если же ваш план это переехать в Грузию и зарабатывать здесь, удалённо или локально, это меняет ваши расчёты ещё до перевода первого цента.

Что на самом деле изменилось

Годами грузинский временный ВНЖ воспринимался как почти полный пакет: он давал право находиться и на практике позволял работать или вести бизнес. По миграционной реформе, вступившей в силу 1 марта 2026 года, это больше не так.

Государство разделило право находиться и право работать. Сам по себе временный ВНЖ или виза больше не дают законного права работать или вести бизнес в Грузии. Чтобы получать доход, теперь нужно ещё одно разрешение, право на трудовую деятельность, выдаваемое Министерством по делам вынужденно перемещённых лиц, труда, здравоохранения и социальной защиты.

Несколько важных деталей:

Кому нужно: в широком смысле наёмным работникам, самозанятым, зарегистрированным предпринимателям и тем, кто удалённо работает на грузинские компании.
Сроки: до 30 календарных дней, с ускоренным рассмотрением примерно за двойную плату.
Штраф за отсутствие: около 2 000 лари (примерно $740) за первое нарушение, и для работника, и для работодателя, с ростом при повторных нарушениях в течение двенадцати месяцев.
Переходный период: уже зарегистрированные в системе трудовой миграции должны привести дела в порядок до 1 января 2027 года, а контроль за самозанятыми иностранцами начинается 1 мая 2026 года.

Что важно именно для покупателей недвижимости

Вот строчка, которую большинство презентаций "купи недвижимость, получи ВНЖ" пропустят: ВНЖ по недвижимости не освобождён от нового режима разрешений на работу.

В Грузии есть два пути ВНЖ, связанных с недвижимостью, и реформа 2026 года относится к ним очень по-разному.

Краткосрочный ВНЖ (по недвижимости) привязан к владению подходящей недвижимостью стоимостью теперь не менее $150 000 (поднято со $100 000, тоже с 1 марта 2026 года, о чём мы писали в материале Грузия подняла цену ВНЖ). Это дешёвый и популярный путь. Его нет в списке исключений. Владельцу, который хочет работать или вести бизнес, по-прежнему нужно отдельное право на трудовую деятельность.
Инвестиционный ВНЖ привязан к инвестиции не менее $300 000, включая недвижимость такой стоимости. Владельцы такого ВНЖ, а также обладатели постоянного проживания, прямо освобождены от нового требования о разрешении на работу. Версия с недвижимостью за $300 000, удержанной пять лет, к тому же может вести к ВНЖ на неограниченный срок.

Так реформа проводит новую резкую границу между покупателем за $150 000 и покупателем за $300 000, которой раньше не было. Та же страна, тот же реестр недвижимости, очень разные права.

Нюанс, который мы не станем замазывать

Один момент действительно заслуживает внимательного чтения, а не уверенного заголовка: попадает ли под правило о разрешении на работу удалённый сотрудник, нанятый полностью иностранной компанией, получающий зарплату из-за рубежа и просто живущий в Тбилиси?

Правила однозначно охватывают наёмный труд, самозанятость, предпринимательство и удалённую работу на грузинские компании. По случаю чисто иностранного работодателя опубликованные разъяснения разных грузинских юрфирм читаются неодинаково, и система ещё устаканивается в течение 2026 года. Мы лучше скажем вам, что ответ не урегулирован, чем выдумаем красивый. Если ваш доход идёт только от иностранного работодателя или иностранных клиентов, относитесь к своему статусу как к вопросу для подтверждения у грузинского иммиграционного юриста, а не как к допущению, на котором строится переезд.

IT-ВНЖ, для тех, кому он действительно подходит

Та же реформа добавила отдельный IT-ВНЖ: на три года, продлеваемый максимум до двенадцати, для заявителей с минимум двумя годами опыта в IT и годовым доходом выше $25 000. Он аннулируется, если владелец отсутствует более 183 дней подряд в году. Для настоящего удалённого технического специалиста это может быть более чистой базой, чем складывать ВНЖ по недвижимости и разрешение на работу, и он не требует ничего покупать. Стоит взвесить против пути через недвижимость, а не игнорировать.

Взгляд Dila

Ничто из этого не делает Грузию худшим местом для владения недвижимостью. Математика доходности не изменилась: примерно 7,4% брутто до 5% налога на аренду и реальных простоев, 0% надбавки для иностранных покупателей, полная собственность. Если вы покупаете квартиру, чтобы сдавать, а живёте в другом месте, реформа 2026 года для вас почти ничего не значит.

Она важна для одного конкретного и частого покупателя: того, кто берёт самую дешёвую подходящую квартиру именно потому, что собирается переехать сюда и работать. Для него честное резюме короткое. ВНЖ по недвижимости за $150 000 даёт право находиться, а не право зарабатывать. Чтобы зарабатывать, вы либо добавляете отдельное право на трудовую деятельность, либо поднимаетесь до инвестиционного ВНЖ за $300 000, который освобождён и к тому же открывает путь к бессрочному проживанию, либо проходите на IT-ВНЖ по собственным данным.

Решите, кто из них вы на самом деле, прежде чем выбирать квартиру. Неправильный порядок, сначала купить, а права проверить потом, это ровно то, как чистая цепочка из трёх звеньев превращается в ВНЖ, которым нельзя пользоваться.

Если ВНЖ или право на работу часть причины вашей покупки, поговорите с нами и с грузинским иммиграционным юристом до того, как подпишете. Нам платите вы, а не продавец.

Источники: legal.ge — Georgia tightens controls as the digital-nomad era faces a regulatory shift, Attorney at Law Georgia — Immigration Reform 2025-2026, IMI Daily — Georgia to hike property-based investor visa to $150,000, IBCCS TAX — Georgia real estate residency in 2026. Общая информация, не юридический и не инвестиционный совет; миграционные правила меняются, а случаи различаются, поэтому уточняйте свою ситуацию у лицензированного грузинского консультанта.