Тбилиси в 2026 году продаёт рекордно много квартир. Его аренда при этом падает. Оба факта верны, и разрыв между ними и есть вся суть.

Две цифры из Тбилиси этой весной выглядят так, будто обе не могут быть правдой одновременно. С января по апрель 2026 года столица продала примерно 14 200 квартир, плюс около 16% к тому же периоду прошлого года, на общую сумму около $1,2 млрд, плюс около 28%. По объёму и по деньгам это один из самых сильных стартов в истории Тбилиси.

В те же месяцы аренда пошла в обратную сторону. Ежемесячный мониторинг TBC Capital показывает падение арендных ставок в Тбилиси примерно на 11% до 12% за год, при средней запрашиваемой аренде около $10,7 за квадратный метр. Пока аренда падала, а цены продолжали расти, валовая доходность аренды сжалась с уровня выше 10% пару лет назад к верхней границе однозначных чисел, и Global Property Guide сейчас оценивает валовую доходность Тбилиси около 7,4% в начале 2026 года.

Рекордный бум продаж и падающая аренда не противоречат друг другу. Разрыв между ними это самое важное, что иностранный покупатель может понять про Тбилиси прямо сейчас.

Кто на самом деле покупает

Начните с покупателей, потому что заголовок их прячет. По опросам TBC Capital, грузинские покупатели составляют примерно 77% первичных продаж квартир в столице. Крупнейшие иностранные группы это израильтяне около 10% и россияне около 3%. Тбилиси это подавляюще внутренний рынок конечного пользователя. Люди покупают квартиры, чтобы жить, чтобы поселить семью, чтобы припарковать сбережения против лари, гораздо чаще, чем чтобы сдавать туристам.

Это важно, потому что значит, что бум продаж это не бум арендного спроса. В Батуми и продажи, и аренда в конечном счёте ставка на одного и того же летнего туриста. В Тбилиси большинство из 14 200 покупателей этой весны вообще не собирались сдавать квартиру. Рекорд сделок реален. Просто он не говорит вам ничего обнадёживающего о том, сколько ваш объект заработает на аренде.

Почему аренда падает, а цены растут

Три силы тянут здесь в одну сторону.

Приходит предложение. TBC Capital предупреждает, что потенциальное жилищное предложение в столице "продолжает расти, усиливая конкуренцию". Годы продаж на котловане теперь достраиваются в готовые ключи, и большая доля инвесторских квартир выходит на рынок долгой и короткой аренды одновременно. Больше квартир за тех же арендаторов толкает аренду вниз.

Скачок аренды после 2022 года разворачивается. Аренда в Тбилиси резко подскочила в 2022 и 2023 годах, когда пришла волна релокаций. Эта волна поредела, и аренда нормализуется с раздутого пика. Двузначное годовое падение звучит тревожно; во многом это просто выходит воздух из пузыря, который и не должен был удержаться.

Цены липкие по иной причине, чем аренда. Цены продажи задают первичные застройщики и собственники, которые отказываются продавать ниже, чем купили, и их поддерживают грузины, покупающие для жизни, а не ради доходности. Поэтому рынок продаж и рынок аренды разъехались. Один держится спросом конечного пользователя и ценами застройщиков; другой давит вниз предложением. Доходность, то есть аренда, делённая на цену, сжимается с обоих концов.

Первичка вверх, вторичка вниз

Есть и второй раскол, который стоит знать. В начале 2026 года первичный рынок Тбилиси продолжал расти, а вторичный смягчался, даже слегка снижаясь в цене. Покупатели гонятся за новостроем, за стоком застройщиков, пока квартиры на перепродаже стоят. Для инвестора это тихое предупреждение: новая квартира, которую застройщик продаёт вам с первичной наценкой, становится вторичной в тот день, когда вы берёте ключи, а вторичный рынок слабее из двух. Выход оценён ниже входа.

Что на самом деле говорит прогноз

На весь 2026 год TBC Capital прогнозирует рост цен в Тбилиси всего около 3,2%, и Galt & Taggart тоже ждёт однозначного роста, оба называя тормозом растущий навес предложения. Так что честная картина 2026 года для Тбилиси такова:

Цены растут, но медленно (около 3,2%), а не двузначными скачками лет релокаций.
Аренда падает (около 11% до 12% от прошлого года).
Доходность сжата к верхней границе однозначных чисел по валовой, и ещё ниже, когда вы вычтете 5% налог на аренду, управление, агентские и недели простоя.

Проще говоря: рост цены скромный, а доход сокращается, и всё это одновременно. Это конкретный, узкий рынок, а не плохой, и он вознаграждает конкретный тип покупателя.

Взгляд Dila

Тбилиси в 2026 году это сильное место, чтобы купить жильё, и требовательное место, чтобы купить доходность. То, что несёт рынок, это грузины, покупающие для жизни, а это именно тот вид устойчивого местного спроса, который делает рынок безопасным для владения. Но тот же спрос вашу квартиру не арендует. Сторону дохода задаёт совсем другая, смягчающаяся сила.

Поэтому совет делится по тому, зачем вы покупаете:

Покупаете, чтобы жить в Тбилиси, или чтобы держать твёрдый актив против своей валюты? Это ликвидный, работающий рынок, опёртый на конечного пользователя. Купите правильную квартиру в правильном районе, и всё в порядке. Доходность это не ваша история.
Покупаете ради арендного дохода? Считайте по аренде, которая существует сегодня, после падения, а не по пику 2023 года, который назовёт вам продавец. Начните с валовой доходности около 7% до 8%, вычтите 5% налог, управление и простои, и вы реалистично окажетесь в низких однозначных числах чистыми. Если квартира сходится только на старой аренде, она не сходится.
В любом случае помните о разрыве первички и вторички. Наценка, которую вы платите застройщику за новострой, это не цена, по которой вы перепродадите. Проверяйте на устойчивость выход, а не только брошюру.

Рекордный квартал продаж это момент, когда у тбилисского продавца больше всего, на что указать, а у вас больше всего причин задать второй вопрос. Город продаёт больше квартир, чем когда-либо. Его аренда при этом падает. Продавец покажет вам первую цифру. Вторая это та, что попадает на ваш банковский счёт.

Источники: TBC Capital, ежемесячный обзор жилого рынка Тбилиси, Galt & Taggart, жилая недвижимость Тбилиси, январь 2026, GBC: Galt & Taggart прогнозирует однозначный рост цен в Тбилиси в 2026, Global Property Guide, доходность аренды в Грузии. Общая информация, не инвестиционная рекомендация. Проверяйте актуальные цифры и конкретный объект у независимого консультанта в Грузии перед вложением средств.