Лучший адрес в Тбилиси платит худшую аренду. Карта доходности 2026 года, которую вам не покажут в брошюре.

Спросите иностранного покупателя, где он хочет владеть жильём в Тбилиси, и вы обычно услышите два-три одних и тех же названия: Ваке, Мтацминда, Сабуртало. Престижные районы. С кафе, видами и ценником. Чего почти никому не говорят, так это того, что как арендная инвестиция это одни из самых слабых адресов в городе.

Это не мнение. Это прямо из отчёта Galt & Taggart по жилой недвижимости Тбилиси за январь 2026 года, где публикуется и средняя цена продажи, и средняя аренда новых квартир по каждому району. Разделите одно на другое и получите валовую доходность. Мы сделали это для всех двенадцати районов, и результат противоположен тому, что продают брошюры.

Карта доходности Тбилиси, январь 2026

Средняя цена на первичном рынке и средняя аренда типовой новой квартиры 50-60 кв.м, с валовой доходностью, которую мы рассчитываем из этих двух чисел. По убыванию цены, от самого дорогого индекса к самому дешёвому.

Район	Цена US$/м²	Аренда US$/м²	Доходность брутто
Мтацминда	3 178	12,7	4,8%
Ваке	2 798	15,0	6,4%
Чугурети	2 066	9,9	5,8%
Сабуртало	1 628	11,8	8,7%
Крцаниси	1 581	10,9	8,3%
Исани	1 401	10,7	9,2%
Дидубе	1 390	9,9	8,5%
Надзаладеви	1 213	9,6	9,5%
Диди Дигоми	1 096	8,7	9,5%
Самгори	1 085	8,5	9,4%
Вашлиджвари	1 070	9,3	10,4%
Глдани	1 050	8,6	9,8%

По городу в целом Galt & Taggart оценивают среднюю новую квартиру в $1 385 за квадратный метр и среднюю аренду в $10,2 за квадратный метр в январе 2026 года, что даёт заявленную валовую доходность 8,9 процента.

Что на самом деле говорит карта

Прочитайте таблицу сверху вниз, и закономерность трудно не заметить. Два самых дорогих адреса города, Мтацминда и Ваке, стоят внизу рейтинга доходности, примерно 4,8 и 6,4 процента брутто. Самые дешёвые адреса, Вашлиджвари, Глдани, Самгори и пояс Диди Дигоми, стоят наверху, от 9,4 до 10,4 процента.

Причина в простой арифметике. Аренда в Тбилиси растёт далеко не так быстро, как цены. Аренда в Ваке самая высокая в городе, $15,0 за квадратный метр, но цена входа настолько высока, $2 798, что аренда не может за ней угнаться. В Вашлиджвари вы платите $1 070 за покупку и собираете $9,3 аренды, разрыв куда меньше. Престижная квартира лучше для того, чтобы ею владеть; недорогая квартира лучше для того, чтобы её сдавать.

Две честные оговорки о самих данных. Цифра по Мтацминде опирается на малую выборку, всего 36 зарегистрированных сделок за период, так что относитесь к её 4,8 процента как к ориентиру, а не точному значению. Чугурети выглядит выбросом, высокая цена при низких 5,8 процента, потому что цены продажи там подняты волной новой застройки у реки, а аренда за ними не поспела. У реальных данных есть фактура; мы не станем её сглаживать ради более красивой истории.

Момент, где брутто становится нетто

Вот строка, которая важнее любого отдельного района. Каждое число в этой таблице это брутто. Это годовая запрашиваемая аренда, делённая на цену покупки, при условии, что квартира сдаётся двенадцать месяцев в году по заявленной ставке и без вычета расходов. На деле столько не зарабатывает никто.

Сведём к тому, что доходит до вашего счёта:

Налог на доход от аренды 5 процентов, плоская ставка для физлиц в Грузии.
Простои. Даже хорошая тбилисская квартира не сдаётся 365 дней в году. Несколько пустых недель между жильцами откусывают заметную долю.
Управление и агентство, если вы за рубежом, обычно месяц аренды в год и больше.
Эксплуатационные сборы, ремонт и износ обстановки, которые новостройка прячет год-другой, а потом перестаёт.

Пропустите заявленные 8,9 процента брутто через это, и вы окажетесь в средних однозначных процентах нетто в сильных недорогих районах, и ещё ниже в престижных, где брутто меньше 5 процентов может свестись к чему-то, что едва обгоняет банковский депозит. Именно поэтому общерыночная валовая цифра по Грузии ближе к 7,4 процента, и именно поэтому мы повторяем: считайте по нетто, а не по брутто из брошюры.

Как бы мы это использовали

Ничто из этого не означает «купи самый дешёвый индекс и не думай». Доходность 10 процентов брутто в районе со слабым спросом арендаторов, медленным ростом цен или тонким рынком перепродажи не автоматически лучше, чем 8 процентов там, где ликвиднее. Доходность это одна ось. Ликвидность, качество арендаторов, риск простоя и ваш будущий выход это другие.

Карта же убирает романтику. Если вы покупаете, чтобы жить, покупайте адрес, который любите, и считайте скромную доходность платой за удовольствие. Если вы покупаете, чтобы зарабатывать, престижные районы обычно не тот инструмент, а честные деньги в непарадном поясе, с которого не начинает ни один отдел продаж. Ошибка, которую мы видим чаще всего, это платить престижную цену и ждать доходность недорогого района. Числа выше объясняют, почему это никогда не сходится.

Если хотите такой расчёт по конкретному короткому списку, с брутто, урезанным до реалистичного нетто по каждой квартире, это как раз то, что делаем мы, и платите нам вы, а не продавец.

Источники: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, январь 2026; Global Property Guide, Georgia. Доходность это наш собственный расчёт из опубликованных Galt & Taggart цен и аренды по районам, до налога и расходов. Ориентировочно, не инвестиционный совет. Каждое здание и договор аренды отличаются.