Иностранцы заполоняют Грузию, говорит брошюра. Данные 2026 года говорят, что всё зависит от того, в каком именно городе вы стоите.

Проведите день в отделах продаж новостроек Грузии, и вы услышите одну историю по кругу, в любом городе: иностранцы прибывают, спрос обгоняет предложение, и умные деньги покупают, пока цены не ушли вперёд. Это хорошая история. Это также две истории в одном костюме, и данные 2026 года от Galt & Taggart, исследовательского подразделения одного из крупнейших банков Грузии, наконец позволяют их различить.

Коротко: в Тбилиси вы небольшое и растущее меньшинство на рынке, который по-прежнему принадлежит местным. В Батуми вы и есть рынок. Продавать тбилисскую квартиру под историю батумской толпы это старейший приём в зале, и именно его призвана остановить эта статья.

Тбилиси: не вы движете этим рынком

Вот цифра, с которой продавец в столице не начнёт. В первом квартале 2026 года граждане Грузии составили около 70 процентов покупателей квартир в Тбилиси. Крупнейшая иностранная группа, израильтяне, это 12 процентов. Россияне, 3 процента. Остальное поделили все прочие.

Перечитайте это с задатком в кармане. В городе, где вам говорят, что иностранный спрос это двигатель, примерно семь из каждых десяти покупателей местные, а самая крупная иностранная группа едва ли один из восьми. Рынок квартир столицы задают прежде всего грузинские доходы, грузинская ипотека и грузинский спрос, а не тот иностранный покупатель, которому льстит брошюра.

Иностранная доля действительно растёт, и это честная вторая половина. В 2023 году грузины составляли около 85 процентов покупателей в Тбилиси, а израильтяне около 4 процентов. Через три года это 70 и 12. Тренд реален, и его стоит уважать. Но движение с 4 до 12 процентов это рынок, который медленно интернационализируется, а не иностранная волна, накрывающая местных. Тот, кто продаёт вам Тбилиси под лозунг "иностранцы захватывают город", описывает будущее, которое по текущим цифрам наступит ещё через годы.

Для вас это не плохая новость. Это другая новость. Рынок с местным якорем в важных смыслах более устойчив для владения. Тбилиси продал 42 388 квартир в 2025 году, плюс около 4 процентов, с прогнозом однозначного роста цен на 2026 год (TBC Capital закладывает примерно 3,2 процента). Это профиль глубокого, круглогодичного, основанного на фундаментале жилого рынка, того, что сдаётся и в январе, и в июле и не зависит от настроения туристов. Оговорка лишь в том, что вы должны оценивать его как то, чем он является: рынок, цену которого задают местные зарплаты и местное кредитование, где ваше преимущество в том, чтобы хорошо купить конкретную хорошую квартиру, а не в том, чтобы ехать на истории об иностранном спросе, которая в Тбилиси по большей части одолжена у другого города.

Батуми: здесь вы действительно рынок

Теперь езжайте на побережье, и те же данные переворачиваются. В Батуми иностранные покупатели составили около 52 процентов продаж в обследованных проектах, а к апрелю 2026 года нерезиденты были примерно 47 процентов всех сделок с квартирами в городе. Ещё показательнее: на нерезидентов пришлось около 90 процентов чистого прироста сделок в Батуми. Уберите иностранцев, и прибрежный рынок почти не растёт. Они не добавка сверху. Они сам пирог.

Иностранный состав Батуми к тому же шире и интернациональнее тбилисского. В обследованных проектах покупатели из ЕС составили около 13 процентов продаж, израильтяне около 13 процентов, а украинцы, россияне и белорусы вместе около 11 процентов. Цены отражают спрос: средневзвешенная цена новостроек в Батуми достигла около $1351 за квадратный метр в апреле 2026 года, плюс около 11 процентов за год, при примерно 1292 проданных квартирах за месяц, плюс около 12 процентов.

Так что в Батуми фраза брошюры в кои-то веки в целом верна: иностранный спрос и правда двигатель. Но верно это не то же самое, что безопасно, и рынок, работающий на иностранном настроении, несёт ровно те риски, которых нет у рынка с местным якорем. Он сезонный, смещён к летней экономике краткосрочной аренды. Он перегружен предложением, где тысячи непроданных квартир конкурируют за одних и тех же гостей после сдачи. И он зависим от настроения: те же нерезиденты, что дали 90 процентов прироста, могут притормозить покупки куда быстрее, чем когда-либо стала бы база местных владельцев-резидентов. Батуми даёт вам плюс быть рынком. Он же вручает вам волатильность того, чтобы быть рынком.

Ловушка: тбилисская квартира под историю Батуми

Теперь приём виден ясно. Питч "иностранцы прибывают" в основном верен в Батуми и в основном одолжен в Тбилиси. Продавец в столице, который говорит вам, что международный спрос вытянет вашу тбилисскую цену, цитирует динамику прибрежного рынка, чтобы продать квартиру, чья реальная база спроса это зарплата тбилисской семьи. Когда внутри тбилисского кольца вы слышите "иностранный спрос", просите цифру именно по этому городу. Это 12 процентов и рост, а не волна, и честная версия тбилисского аргумента в этом преувеличении изначально не нуждалась.

Есть и зеркальная ловушка, реже, но реальна: покупать в Батуми, оценивая его как Тбилиси, словно там есть глубокая, круглогодичная, местная база арендаторов, которая вас подхватит. Её нет. Спрос Батуми иностранный, сезонный и ведомый настроением, и оценивать его надо по межсезонной заполняемости и чистой доходности, а не по столичному допущению о ровной круглогодичной аренде.

Как это использовать до перевода денег

Спросите, в каком вы рынке, затем требуйте цифры именно этого рынка. Тбилиси: примерно 70 процентов местные, 12 процентов израильтяне, однозначный рост цен. Батуми: примерно половина иностранцы, двузначный рост цен, сезонность. Продавец, который смешивает два, продаёт вам историю не того города.
В Тбилиси оценивайте по местному фундаменталу, а не по иностранному спросу. Рынок глубок и устойчив именно потому, что он местный; ваша доходность из конкретной квартиры и реалистичной долгосрочной аренды, а растущая иностранная доля это медленный попутный ветер, а не тезис.
В Батуми уважайте, что вы и есть рынок, со всеми вытекающими. Считайте по межсезонью, относитесь к навесу непроданного стока как к прямому конкуренту и закладывайте волатильность, которую несёт база спроса, способная быстро остыть. Чистую арифметику смотрите в нашем материале о доходности Батуми.
Переиспользуйте проверенные опоры, а не лозунги. Грузия это реальный и улучшающийся рынок: примерно 7,4 процента валовой доходности аренды, плоский налог 5 процентов на доход от аренды, отсутствие надбавки для иностранных покупателей и 100 процентов полной собственности для нерезидентов. Ни один из этих фактов не нуждается в заголовке "иностранцы прибывают", чтобы устоять. Честный аргумент достаточно силён и без накрутки.

Взгляд Dila

Самая полезная фраза в данных 2026 года это не доходность и не цена. Вот она: один и тот же питч точен в одном грузинском городе и натяжка в другом. Батуми действительно рынок, ведомый иностранцами, со всем плюсом и всей волатильностью, что это несёт. Тбилиси это глубокий, местный рынок, который медленно интернационализируется, и эта медлительность это достоинство, если вам нужно место, где ваша аренда не зависит от настроения следующего лета.

Ни то, ни другое не неправильный ответ. Неправильный ответ это купить одно под историю другого. Узнайте в цифрах, в какой рынок заходят ваши деньги, и стройте аргумент на собственной арифметике этого города. Если сделка работает только тогда, когда продавец одалживает ей волну иностранного спроса за 380 километров вверх по побережью, сделка не работает.

Источники: Galt & Taggart, жилая недвижимость Тбилиси, январь 2026, Pravda Georgia о национальностях покупателей Тбилиси, 1 кв. 2026, open4business о доле иностранных покупателей в Батуми, апрель 2026, GBC о прогнозе Galt & Taggart на 2026. Общая информация, не инвестиционная рекомендация. Проверяйте актуальные цифры и конкретный объект у независимого консультанта в Грузии перед вложением средств.